Hoje é Natal...
E este é o presente que eu estou me dando a
mim mesmo...
Voltar a escrever no
nosso blog...
Faz já alguns meses que eu não paro, a não ser por
exaustão...
Muito embora o trabalho seja altamente gratificante, é muito
pesado, pelo menos da forma que o estou encarando...
Vou tentar fazer um resumo do ano que está acabando...
A primeira casa foi de puro aprendizado...
Novos materiais, novas argamassas, novas formas de trabalhar
isto mesclado com a execução de vários moldes...
Era tudo novidade e tudo necessitava de ser experimentado e
analisado e é claro algumas coisas não funcionaram como o previsto, levando a
atrasos e recuos que veio a traduzir-se numa obra dispendiosa e de reduzidos
lucros, mas alguns princípios foram aprovados com muito sucesso...
Estávamos só esquentando os tamborins...
A casa ficou um charme e comprovou que o design escolhido
era um sucesso...
Ela se destacou de todas as outras do condomínio, pela sua beleza e encanto,
atraindo a atenção de todos os potenciais compradores...
No entanto, necessitava de uma suíte para competir de igual
para igual com as casas do mesmo valor...
O principio deste tipo de construção era arranjar um padrão
muito bem estudado e elaborado, para que com a repetição, os custos de projeto
e pesquisa fossem diluídos...
Mas logo tropecei numa alteração ao projeto e muito
significativa e tive que refazer todo o projeto de novo...
Para quem não é do ramo eu explico...
Existe o projeto arquitetônico, aquele que todo o mundo
conhece, com planta baixa (a casa vista de cima sem telhado), alçados (vistas
laterais), fachada (exterior da parte da frente da casa), cortes (para se
mostrar em especial as alturas) e a planta de situação (onde se mostra os
confrontos do lote, a rua onde se localiza e os recuos frontais e laterais da
habitação assim como se comportam as águas do telhado)...
Esse projeto é que vai para as prefeituras para ser
analisado e aprovado de acordo com as normas vigentes naquele município...
Sim, temos esse pormenor...
Cada município tem as suas
regras e algumas delas bem diferentes...
Antes de se projetar, é necessário ter conhecimento de todas
essas regras e se possível da forma como os fiscais as interpretam, já que
algumas são um pouco flexíveis e outras simplesmente inexistem no código...
No caso de edifícios ou de casas de vários pisos, torna-se
necessário fazer o cálculo estrutural, para se determinar o melhor lugar das
colunas e vigas assim como o seu dimensionamento (medidas e quantidade e
medidas do ferro).
Após aprovação do projeto e de termos em mãos o projeto de
calculo estrutural, os profissionais do ramo executam o chamado projeto
executivo...
Neste projeto é onde são definidos todos os parâmetros reais
a serem executados...
Existem vários níveis de projeto executivo e estes variam
com a quantidade de pormenores que nele são especificados...
Em projetos grandes e complexos, isso pode dar origem a
centenas de desenhos em 2 e 3D, a fim de mostrar em pormenor a devida execução
da obra...
Atualmente tudo isso é feito em computador...
No meu caso, eu ainda dou mais um passo... Além de ir ao
limite do executivo em 2D ainda o transformo em 3D, e construo a casa desde o
alicerce, depois faço a alvenaria bloco por bloco, coloco todas as caixinhas
elétricas e conduítes (eletro dutos flexíveis), toda canalização incluindo
todos os acessórios usados, portas, janelas e outras aberturas, laje, estrutura
de telhado e telhas...
Daí eu extraio as quantidades de materiais para fazer as
encomendas...
No meu projeto, não se cortam blocos nem telhas e tudo é
pensado ao pormenor para gerar o mínimo de desperdício, sempre tendo em vista a
rapidez de execução e o aproveitamento dos materiais...
As madeiras sofrem uma atenção especial a fim de gerarem o
menor desperdício possível, haja em vista que o mercado só fornece de meio em
meio metro...
Mesmo para uma pequena casa é um trabalho colossal e
necessita de ser refeito sempre que existam alterações significativas.
Como aconteceu na segunda casa quando resolvemos colocar uma
suíte...
Foi aqui que o meu tempo começou a ficar escasso...
Eu estava prevendo que descansadamente me dedicaria a
estudar e aperfeiçoar todo o processo construtivo, e me vejo desesperado
refazendo todo o projeto executivo...
A primeira casa demorou três meses a ser feita, isto com um
oficial e um ajudante, por vezes dois...
Para a quantidade de pessoas envolvidas foi muito bom, mas
eu queria melhor...
Quando chegamos à conclusão que a suíte deveria fazer parte
do nosso projeto, já estávamos no finalzinho da casa e eu fiquei quase sem
tempo para reformular todo o projeto...
Além de ter que ir todos os dias à obra, adquirir os
pequenos materiais que sempre faltam, contratar mão de obra específica para
determinados trabalhos (marcenaria, telhado, pintura), encontrar fornecedores
locais, verificar preços, qualidade e condições, ainda tinha que vir correndo
para executar as modificações ao projeto, ou melhor dizendo, efetuar um novo
projeto...
Houve dias que me levantava à 3:00h da madrugada, trabalhava
até à seis, ia na obra onde ficava até às 10:00h, voltava correndo, comia e
tirava um cochilo e entrava no segundo turno até às 20:30, onde a exaustão
chegava...
Aí sentava no sofá, fingia que via alguma coisa na TV e simplesmente
“desmaiava”...
Eu nunca disse que ia ser fácil... rss...
No final de Março compramos novo lote e 23 de abril
iniciamos oficialmente a segunda casa.
Mais um oficial foi contratado e para levantar o astral
prometi um bom prêmio se a construção se concluísse em um mês e metade do
prêmio se ela finalizasse em mês e meio...
Não estou falando de chaves na mão, mas em obra pronta para
se poder solicitar o habite-se e repassá-la para os outros protagonistas – mão
de obra terceirizada (telhado, portas e pintura).
Dessa forma a equipe estaria disponível para encarar nova
obra.
O projeto já foi elaborado de forma a contemplar uma forma
de execução rápida, onde grandes paredes são executadas inicialmente e depois
rapidamente se fecha o restante...
O ritmo foi realmente muito bom embora um dos oficiais nos
abandonasse durante duas semanas para efetuar uma deslocação ao exterior...
Mesmo assim, em 15 de junho a obra estava no ponto
desejado... 53 dias depois...
Considerei um grande sucesso...
Nesse entretanto, um velho amigo meu tinha-me visitado...
Foi ele que efetuou as vendas das primeiras casas que fiz há alguns anos atrás
e sempre que falávamos me pedia para voltar para a construção civil...
Ele ficou encantado com tanta novidade e disse-me que estava
com um dinheiro sobrante e que gostaria de investir comigo...
Isso era muito bom, porque infelizmente não é só construir,
ainda surge todo o aspecto burocrático que é caro, difícil, penoso e demorado,
e enquanto os primeiros investidores aguardavam que o seu capital retornasse,
poderia estar construindo para o segundo investidor...
Tinham surgido dois lotes juntos, bem localizados e murados,
que mesmo sendo um pouco acima do preço desejado, ainda deixava uma margem
suficiente para rentabilizar o capital...
Mas... Sempre tem um ‘mas” ( rss...) atrapalhando tudo...
Eu meti
na minha cabeça que o projeto apresentava medidas um pouco avantajadas demais e
que eu poderia e deveria dar um jeitinho...
E que jeitinho!...
Tive que refazer novamente todo o
projeto... E como se isso não bastasse...
Resolvi testar um novo bloco... O bloco tradicional de
concreto...
O bloco que desenvolvi estava apresentando uma dificuldade...
Ele não estava
resolvendo o principal problema para o qual tinha sido criado...
Muito embora o processo de fabricação seja industrializado e
com formas, mesmo assim alguns blocos apresentavam pequenas deformações que
levavam a alguns problemas...
Se por um lado o bloco possibilitava uma forma simples e
rápida de trabalhar, essas pequenas imperfeições davam origem a alguns
problemas sérios de prumo, que os oficias tendiam a menosprezar pela sua
inicial insignificância, mas algumas fiadas acima, essas falhas apareciam de
forma intolerante...
Por outro lado aquele bloco era bastante caro e havia muito
poucas fábricas o que acarretava em deslocações de materiais bastante
dispendiosas...
Outro teste se fazia necessário e é claro um inteiro novo
projeto teve que ser desenvolvido...
Agora eram dois projetos que teria que desenvolver e
rapidamente...
Pelo menos eu estava aprendendo a fazer um projeto executivo
de altíssima complexidade rapidamente... Isto é claro à custa de alguns fios de
cabelo remanescentes em minha careca, algumas dores de cabeça e de muitas horas
roubadas ao sono...
Aquilo que eu menos deveria mexer eu estava mexendo a toda a
hora...
Eu sei... Eu tenho problemas...
Em 2 de Julho de 2012 iniciamos oficialmente essas duas
novas casas...
A construção correu bastante bem e conseguimos concluí-las
em 88 dias...
Deu para ver que quando temos a possibilidade de saltar de
uma obra para outra, se aproveita melhor a mão de obra...
Durante maior parte do tempo trabalhamos com dois oficiais e
o tempo conseguido foi excelente...
O novo bloco se adaptou razoavelmente bem ao nosso método
construtivo, mas ainda é um trabalho em progresso...
Creio termos encontrado um bom balanceamento entre tempo,
custo e mão de obra e novos horizontes se vislumbraram...
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Um bom gestor não trabalha no presente...
Mas no futuro...
Aliás, a grande diferença entre o gestor, o encarregado e o
trabalhador em si, está na quarta dimensão de Einstein –
o tempo...
O gestor - meu caso - trabalha principalmente no futuro a
médio e longo prazo...
O encarregado no futuro a curto prazo e o trabalhador no
presente...
Eu explico melhor...
Um bom gestor está sempre trabalhando no futuro a médio e
longo prazo da empresa...
Com base no histórico e experiência da empresa, ele é o
responsável por definir qual ou quais os novos passos a serem dados...
Não só definir sua direção, mas também preparar todo o
terreno para tornar tal possível...
Vou dar um exemplo real...
Naquela altura eu já estava vendo e negociando novos
terrenos, já estava elaborando novos projetos, vendo sua viabilidade: quer de execução, quer financeira.
Contatando os fornecedores - habituais e novos - com novas
propostas e tentando arranjar novas formas de negociação...
Vendo, analisando, cotando e decidindo novos materiais para
satisfazer os novos projetos...
Vejam como um pequeno problema se transforma em algo
grandioso:
Telhado
Que telhas usar?
Telhado embutido ou aparente?
Quais as vantagens e desvantagens de cada um?
Se embutido quais os tipos de telhas a usar?
Seu tamanho?
Sua espessura?
Seu custo?
Os fornecedores venderão para pessoa física?...
Será melhor constituir empresa?...
Não é cedo demais?...
Ela
vai acarretar uma despesa fixa mensal muito grande?...
Talvez uma SPE (sociedade
de propósito específico), será?...
Tenho que ver isso junto do contador...
Telhas ecológicas?
São boas?
Quais os matérias primas existentes?
São ecológicas mesmo?
Quais são os fornecedores, quais as suas diferenças?
Espessuras, materiais, tamanhos, preços?
Ainda falta o transporte já que todos são fora do Estado do
Rio...
Não fica caro demais?
Têm representantes?
E que tipo de estrutura é necessária?
Vai gerar muito desperdício?
Tem garantia?
E são termicamente boas e o seu comportamento acústico?...
E qual a inclinação que suportam?...
Forma de pagamento?...
Seu peso?
Quantas devo encomendar a mais, para considerar as perdas do
transporte e da execução?...
Valerá mesmo a pena?...
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Todas estas perguntas têm que ser respondidas para cada tipo
de telha existente no mercado para depois se efetuar a encomenda e rezar para
que tudo dê certo...
O gestor tem que apoiar todas as suas decisões em dados
concretos para que depois os possa passar para os investidores quando
confrontado...
É claro que esse confronto se dá no caso de
dar zebra...
E muitas
vezes dá mesmo...
Repararam que só estávamos falando do telhado?...
Para cada tipo de material novo todo o processo se repete e
tratando-se de materiais não tradicionais a coisa se multiplica várias vezes...
Mais à frente vocês entenderão do que eu estou falando...
Eu tenho uma boa surpresa para vocês...
...................
Um bom gestor pode se ausentar da empresa sem que ela sofra
qualquer alteração, já que ele não trabalha no presente, nem no curto prazo...
Aliás, é um bom teste para se saber como vai a gestão é ver
o comportamento da empresa quando o gestor vai de férias...
Se ninguém notar é porque ele está fazendo um bom
trabalho... rss...
Já o encarregado trabalha no futuro a curto prazo:
Que fase da obra estaremos na próxima semana?... Os
materiais já chegaram?... Se não chegaram quando vão chegar e aonde vão ser
colocados?...
Vamos necessitar de alguma ferramenta especial?
Alugar algum equipamento?...
O pessoal terceirizado quando vai assumir?... Está tudo
pronto para eles?...
A laje vai ficar pronta daqui a um mês temos que encomendar
já o concreto e lhes dar uma data...
Houve alterações ao projeto e alguns materiais vão ter quer
ser adquiridos...
Vou pedir prego à loja que ele vai acabar, se eles não
entregarem a tempo tenho que passar lá e pegá-los...
O piso era para chegar hoje e ainda não veio – tenho que
ligar para ver o que se passa...
Chegou o material, tenho que conferir para ver se está tudo
ok, senão depois teremos problemas...
Tenho uma solução melhor do que prevista no projeto, tenho que
consultar o projetista para ver se ele aprova a minha proposta e a prever da
próxima vez...
.............................................
Tudo isto para que o trabalhador possa desenvolver da melhor
forma o seu trabalho do dia...
Para que não haja nada para atrapalhar e um clima de calma e
harmonia esteja presente como que por milagre...
Um milagre construído com
muito trabalho e esforço...
Já que quem realmente executa o trabalho é ele –
o simples
trabalhador...
Ele é que é a pedra
chave e fundamental de todo o processo...
É ele que vai efetivamente colocar ali aquele bloco que
ficará por várias dezenas ou até centenas de anos e que servirá de abrigo a
várias famílias, que será talvez o maior investimento delas em suas vidas...
Essa é importância de seu trabalho, que maior parte de nós
se recusa a ver e o acaba relevando, chegando ao ponto de quase o considerar como
um excluído da nossa sociedade...
Felizmente que atualmente esse quadro se está revertendo e
essa classe trabalhadora está ganhando o suficiente para se integrar com
dignidade na sociedade...
...........................................
Voltando...
Nessa altura – julho / agosto 2012 – paralelamente com o
final dos novos projetos, eu já estava vendo qual o nosso próximo passo...
Uma grande decisão teria que ser tomada...
A fase experimental teria que dar l
ugar a uma fase de lucros
mesuráveis...
Como experiência tudo o que tínhamos feito era muito válido,
mas os lucros eram parcos, pois estávamos comprando lotes muito caros e a
cota de terreno era elevada demais...
Neste tipo de investimento e faixa de mercado, essas coisas
acabam tendo um peso muito grande e temos que estar sempre atentos a todos os
pormenores...
Tinha que reduzir drasticamente a cota de terreno para
valores plausíveis...
Na construção da casas ou apartamentos populares as cotas de
terreno têm que situar entre 8 e 10%...
Podendo-se tolerar os 12% em casos
excepcionais...
Tudo o que for maior que isso, estará interferindo em demasia
nos lucros...
Após passar alguns meses em idas e vindas em vários tipos de
negócios, com o mesmo número de projetos de viabilidade, chegamos finalmente a
uma conclusão:
Vamos nos dedicar agora a fazer pequenos edifícios de até três
pisos...
Mas também chegamos à conclusão que teríamos de rever o processo
de legalização, pois de nada adianta construirmos rápido e depois termos que
aguardar quase sete meses pela legalização...
Um dos investidores garantiu que no seu município conseguirá
resolver toda a parte burocrática em muito pouco tempo e conseguimos encontrar
dois terrenos para iniciarmos essa nova fase...
Num iremos fazer quatro ou oito apartamentos em um ou dois
pisos e no outro oito apartamentos em dois pisos, mas agora é que vem a parte
mais interessante, a tal surpresa que eu lhes havia falado:
O projeto já vai incorporar muitas vertentes sustentáveis,
apesar de ser de baixa renda...
Maior parte da água usada será de poço e de chuva (no caso
de 8 pisos), e somente 5 a
10% do montante geral será de água da CEDAE (companhia de águas).
Os apartamentos também contarão com aquecimento individual
solar de água...
A iluminação comum será efetuada com o auxílio de lâmpadas
led cuja duração prevista pela fábrica é de 50mil horas (estimando que algumas
delas só se usem 3 horas por dia a sua durabilidade será de aproximadamente de
45 anos).
Serão instalados 2 painéis fotovoltaicos que produzirão
eletricidade e estarão conectados à rede.
A energia produzida por tais painéis deve contrapor o
consumo das áreas e equipamentos comuns (bombas e iluminação) e quiçá gere até
um superávit...
Dessa forma a taxa condominial será muito perto de zero, já
que não haverá nem porteiros nem elevadores...
O condomínio também será entregue com o quintal plantado com
uma horta e algumas árvores de frutos...
Composteiras domésticas individuais por apartamento ficarão
nos fundos do quintal, transformando 65% do lixo (o orgânico) em adubo de alta
qualidade...
O esgoto será tratado através de fossa e filtro anaeróbio,
mas esperamos no futuro virmos a implantar biodigestores ou algum outro
tratamento de esgoto que aproveite o mesmo para uso na agricultura.
O executivo é bem complexo já que em cada banheiro irão
tramitar quatro tipos de água diferente: do poço, fria para o chuveiro: do poço aquecida pelos
painéis solares; da chuva para a descarga e da Cedae (companhia de águas) para
o lavatório... Mas isso eu tiro de letra...
Especialmente com a prática que
atualmente já tenho... rss...
.........................
Estas são as grandes novidades que vos trago...
Estamos concluindo
a quinta casa que novamente foi diferente em alguns aspetos das outras já que o
terreno era em declive... rss...
Eu continuo seguindo o meu caminho, que sei não ser fácil,
mas com um passo de cada vez eu com certeza chego lá...
Lá aonde?...
Eu também não sei...
Até onde der, mas sei que
o meu caminho é por aí mesmo...
A única mágoa que realmente carrego, é de não conseguir
manter o nosso blog atualizado, mas um dia eu também aí chegarei...
Abraços e beijos para
todo o mundo...
E até quando der...
Muitas, muitas
saudades mesmo...
Filipe Melo
